——来自我市城区棚户区改造工作情况的调查报告 

　　市人大城环委 

　　为进一步促进我市棚户区改造（以下简称棚改）工作， 8、9月，由市人大城环委、部分市人大代表组成的调研组，在常委会副主任汪斌的带领下，对我市城区棚改工作情况进行了专题调研。现将有关情况报告如下： 

　　一、城区棚户区基本现状 

　　（一）棚户区分布 

　　目前我市共有棚户区120000户，其中市本级列入规划的棚改项目已启动14240户。还有87500户暂未启动，主要分布在：开发区（含花湖农场）15000户，黄石港区（含江北农场）7600户，西塞山区（含西塞工业园区）15000户，下陆区3000户，铁山区2000户，新港物流园7000户。 

　　（二）棚户区状况 

　　从调研情况看，我市棚户区的现实状况令人担忧。一是基础设施落后。有的棚户区道路、给排水、供电、垃圾转运等设施都不配套，即使有些配套，也已严重老化。二是建筑破损严重。棚户区的建筑大多时间较长，很多已成危房。例如，人民街片区、黄棉的筒子楼、省拖棚户区、市建村等房屋大都建于上世纪五六十年代，都已严重破损，内外墙体和梁木腐蚀严重，很多房屋有随时倒塌的危险，严重威胁居民的生命财产安全。三是环境卫生脏差。老城区改造区存在大量的卫生死角，既影响了居民的生活，又影响了城市的形象。四是安全隐患突出。供电线路多年失修，消防设施滞后，消防通道很多被店铺、小摊及违法建筑挤占，消防隐患突出。五是违法建筑蔓延。由于管理不到位，有些地方的建设处于无序状态，违法建筑禁而不止，且近几年新建的违法建筑居多。六是治安情况混乱。由于外来暂住人口和流动人口较多，而且成分复杂，又缺乏有效管理，容易滋生治安、刑事案件，给社会带来不稳定的因素。 

　　二、城区棚改工作成效明显 

　　近几年，我市抢抓国家推进棚改契机，坚持把棚改作为促进城市转型、改善民生的重要抓手，积极探索体制、机制创新，取得了切实的成效。2010年、2011年李克强同志两次批示肯定黄石做法；我市首创的“廉租房、公租房等多房并轨”已在全国推行；“市场租金、租补分离、分类补贴”和“政府主导、搭建平台、市场运作”等模式被全国各地广为借鉴。 

　　1、建立健全棚改工作机制。坚持以让利于民为导向，创新利民惠民的改造机制。一是实行公平补偿机制。在对棚户区住房进行公正评估的前提下，综合考虑征收地块土地权益的升值、容积率扩大等因素，在征收补偿结算中，最大限度让征迁户分享该地块开发增值收益。二是实行和谐征收机制。通过协商搬迁、多点还建、先建后征、以建促征、多途径补偿安置，多措并举，让征迁户在还建区选择、补偿方式上有更多的自主选择空间。三是实行优先保障机制。在安置小区，配建租赁型保障房源，优先满足棚户区内低收入住房困难家庭租住需求。 

　　2、大胆探索住房产权共有模式。我市作为全国共有产权住房六个试点城市之一，在棚改中，对部分经济困难、暂难以获得全部产权的棚改住户，采取政府产权加个人产权并存组合方式进行。这样，较好地破解了政府想改贴不起、市民盼改买不起的难题，这一做法也得到李克强总理的批示肯定。 

　　3、强化融资平台的融资功能。市众邦公司自2009年成立以来，采取多种措施融资筹资，一方面，积极争取国家政策和地方政府资支持，截止目前，共争取中央财政专项补助资金2.9亿元，地方债券资金和省级财政贴息资金3.7亿元；另一方面，密切与国家开发银行合作，成功争取国家开发银行第一期项目贷款6亿元、住房公积金闲置资金贷款0.4亿元、地方商业银行贷款2.5亿元。今年又成功获得国开行贷款8.4亿元，用于11个城市棚改项目建设。在此基础上，第二批4个项目额度为21亿的申贷已获批，为我市棚改提供强有力的资金保障。 

　　4、积极发挥国有大中型企业的作用。出台了《关于加快推进城市和国有工矿棚户区改造工作的意见》等规范性文件，从政策和资金等方面提供支持，激励大冶有色公司、工矿集团等企业参与棚改，自行解决本企业范围内的棚户区和职工住房困难问题。目前，大冶有色公司金花四五期工矿棚改已完成，金花六期项目、金谷美地项目正在申报中；工矿集团一门工矿棚改工程全面封顶，矿务局老水泥厂址棚改项目顺利推进；冶钢集团枣子山棚改项目正在报批。 

　　三、存在的主要问题 

　　1、整体规划缺失。我市棚改规划滞后和标准偏低，是影响棚改工作的重要因素。一方面，市、区两级均没有统一的棚改整体规划，区域功能不明确，还停留在个案处理或“改造一块，规划一块”的做法上，缺乏系统性和综合性的规划，难以达到完善和调整城市功能的目的；另一方面，有些棚户区规划标准不高，改造规模不大，成片开发不够，一些地段的改造因为缺乏超前性，以致与现代城市发展和居民需求不相匹配。同时，对同一片区的棚户区改造还存在“好搞的先搞，不好搞的等靠”的问题，这种“剥皮式”、“打洞式”的开发，直接导致那些见效慢、利益小、不易改的部分变成越来越难啃的“骨头”。 

　　2、征收瓶颈待破。在实际工作中，拆迁补偿安置问题已成为影响棚改推进的瓶颈。一是棚户区居民多为弱势群体，需要解决的问题多，导致征收工作往往与企业改制、社会保障、房改遗留问题等多方面交织在一起，使征收工作复杂化；二是一些房屋产权性质复杂，搭建面积难以认定；三是不同城区、不同地段，甚至同一片区不同时段的补偿方案和标准存在较大差异，使一些被拆迁户对征收拆迁有抵触、不满情绪；四是少数负责拆迁工作人员对棚户区拆迁补偿安置政策不熟悉，理解有偏差，不能“一把尺子量到底”，工作也不深不细，难以做到取信于民。 

　　3、资金缺口严重。经过多年的城市开发，我市现存的城市棚户区大多不具备商业开发价值，单个项目难以实现自身收支平衡，而我市财力有限，棚改面临“政府着急无钱改、企业观望不愿改、居民期盼无力改”的局面。从目前来看，我市棚户区改造经费主要通过国家开发银行和住房公积金贷款解决，由于国家对此类资金有着严格的管理规定，因此资金到位率较慢，跟不上棚改工作进度。此外，目前还有46650户改造资金没有着落，资金缺口巨大。 

　　4、部门协调不够。我市还没有出台一个具体的棚改实施细则，也没有成立市级征收机构，以致征收工作缺乏制度保障，城区征收、市里储备两个环节产生了矛盾，城区积极性不够高。同时，市区之间、城区与部门之间、部门与部门之间的工作协调不够，没有形成整体合力，特别是在配套设施和服务、居民迁移、社会保障跟进、资金运作等方面运行不够畅通，影响了棚改工作的进度与质量，也导致了还建小区入住率偏低等问题。 

　　四、几点建议 

　　就如何进一步推进我市棚改工作，调研组建议： 

　　一是抢抓当前机遇，强力推进改造。从国家新一轮棚改精神来看，棚改工作是未来几年国家刺激经济、拉动投资、改善民生的重要举措，无论从政策扶持还是资金支持方面来看，对我市都是一个难得的发展机遇。当前，我们应该紧紧抓住这次的发展机遇，争抢时间，通过棚改来加快我市城市发展，推进城市化进程，冷中求热，整体谋划，强势推进。 

　　二是发挥规划作用，完善城市功能。要坚持成片改造和集中还建的原则，以“改造一个小区、建设一个精品，打造一个亮点”为目标，把全市棚户区作为一盘棋统筹考虑，特别是各城区要将本辖区的棚户区进行整体规划，科学调控，合理布局，以丰补欠，力求达到改造区经济上的平衡。同时，作为“民心工程”、“德政工程”，要充分考虑改造区的城市公共设施以及环境配套设施，和棚户区居民的住房户型要求等因素。 

　　三是做强融资平台，拓宽融资渠道。一是要充分发挥政府融资平台的作用，进一步明确众邦公司以保障性住房为主的运营方向，在整合注入国有资产资源的基础上，适当引入民营资本，加快市场化运作。充分运用棚户区改造专项政策，推进全方位合作，提高融资能力。二是要提前做好土地收储规划，做大“土地财政”，缓解政府投资压力。三是要充分发挥市场主体的作用，进一步采取有效措施，调动大中型企业的积极性，广泛动员社会力量，满足建设保障性安居工程的资金需求。 

　　四是强化部门协调，破解征收难题。建议市政府成立高位的棚改协调机构，定期召开会议解决棚改中的难题，通过政府统一协调提高棚改工作效率；尽快出台详细的棚改和征收工作细则等制度，进一步明确棚改和房屋征收的责任主体，规范棚改和征收工作。在实际征收工作中，要坚持惠民征收，认真落实各项优惠政策；坚持有情征收，争取群众的理解和支持；坚持依法征收，注重司法调解。同时，借鉴外地的棚改经验，坚持阳光征收，全程将拆迁征收政策、程序和各阶段征收情况通过上墙上会、电视报纸、宣传材料等形式进行公示，做到公开、公平、公正。 

　　五是加强工程监管，提高服务质量。在开发、设计、拆迁、施工、监理等各个环节，应当尽可能通过招标方式选择有实力的单位参与建设，严把工程质量关，防止偷工减料，粗制滥造的野蛮行为。楼房竣工后要注重周边绿化和管理，保证基础设施和配套齐全，从多方面确保建筑质量和居民生活质量，防止形成新的棚户区。要建立相应的后期服务机制，在住户迁进新居后，做好相应的服务工作，引导物业管理企业根据业主实际，提供基本的物业管理服务，让改造区居民也能享受相应的社会公共服务。